ИНСПЕКЦИЯ РАЗЪЯСНЯЕТ - 14 Сентября 2013

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Вышеуказанные разъяснения даны Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 16.10.2009 № Д23-3410 «О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме».

Для получения консультаций по вопросу формирования земельного участка и проведении государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, можно в установленном порядке обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ульяновской области по адресу: улица Льва Толстого, 36, E-mail: mfc@ulgov.ru , телефон: 8 (8422) 27-40-27, а также в органы местного самоуправления.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также перечень такого имущества устанавливается в договоре управления многоквартирным домом. Условия договора управления утверждаются общим собранием собственников в таком доме (ч.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По вопросу законности действий управляющей организации по начислению и взиманию платы за уборку придомовой территории имеется следующая судебная практика.

В решении Заволжского районного суда города Ульяновска от 01.06.2012 по делу № 2-1314/12 по иску Прокурора Заволжского района города Ульяновска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ООО «Ремонтно-эксплуатационная служба» указано:

«Из разъяснений, данных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П следует, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Согласно п.67 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Из разъяснений, данных в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23-3410 «О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме» следует, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, исходя из системного толкования вышеприведенных норм права, проведение государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является основанием для передачи этого участка в бесплатную собственность проживающим в нем собственникам помещений и не освобождает их от несения обязанности по содержанию придомовой территории. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен. Расположение многоквартирного дома на земельном участке предполагает, что собственники пользуются данным участком и соответственно, обязаны содержать его в надлежащем состоянии».

По вопросу установления размера платы за уборку придомовой территории поясняем следующее.

Подпунктами «г», «ж» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее – Правила № 491), установлено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В соответствии с пунктом 11.1 Правил № 491 постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (вступило в законную силу 20.04.2013) утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Минимальный перечень).

Пунктами 24 и 25 Минимального перечня предусмотрены следующие работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года:

очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

очистка придомовой территории от наледи и льда;

очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;

уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:

подметание и уборка придомовой территории;

очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;

уборка и выкашивание газонов;

прочистка ливневой канализации;

уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

В соответствии с пунктом 17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Пунктом 31 Правил № 491 установлено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Согласно пункту 35 Правил № 491 размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Таким образом, размер платы за содержание придомовой территории должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации и установлен в размере, обеспечивающем содержание придомовой территории в соответствии с требованиями законодательства.

Смета на выполнение отдельных видов работ по содержанию придомовой территории должна быть обоснована управляющей организацией с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не примут размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, то в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации такой размер платы устанавливается органом местного самоуправления.