А эта история состоит из нескольких шагов на пути к его распаду. Вначале, как известно, была проведена приватизация жилья (продолжающаяся до настоящего времени). Речь конечно не о том, чтобы отказаться от нее и отобрать жилье обратно, но всем нам, в подавляющем большинстве своем владельцам квартир, имеет смысл задуматься над тем, чем мы владеем. На самом деле - воздухом, поскольку даже стены, потолок и пол собственной квартиры принадлежат не только нам, но и нашим соседям. Такое владение называется кондоминиумом и носит очень ограниченный характер. Наше владение в значительной мере условно. Но после реформы ЖКХ и принятия в 2004 году Жилищного кодекса собственники квартир стали еще и со-собственниками всего здания.

Но кто из нас ответит, где, за пределами квартиры, заканчивается собственность жильца? Скажем, в США, собственность владельца жилья распространяется на внутреннее пространство помещения, ограниченное слоем штукатурки. Из этого простого факта следует, что жилец не может долбить стены, где захочет, так как стена не его собственность. Как обстоит дело у нас - не определено. Не все ясно, например, и с тем, где граница того земельного участка, на котором стоит дом, и как им могут распоряжаться владельцы квартир. То же относится к теплотрассам, водопроводу и всем прочим элементам жилищного хозяйства.

Дома как бы нет

Если говорить о лифтах, то правила безопасности требуют страхования лифтов их владельцами. По закону лифт является общим имуществом собственников помещений жилого дома, а обслуживается по договору с управляющей компанией специализированной организацией. Но кто должен заключать договор страхования и платить страховые взносы? Ответа нет. Так же как нет ответа на то, кто несет ответственность за состояние лифта. Потому что нет ответа на вопрос, кто владелец лифта, ведь владельцы квартир владеют местами общего пользования в доме лишь пропорционально площади, которая им принадлежит.

Самое удивительное, что строго юридически не существует и самого дома, как единого инженерного объекта. Как написано в одном из комментариев к российскому жилищному законодательству, «многоквартирный дом в целом объектом прав не является, он представляет собой по определению совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно – с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, - с другой». Так устроено наше ЖКХ, благодаря проведенной реформе. Но, если нет дома, как такового, то нет и лифта, и водопровода, и стояка. Заметим, что речь идет о сложнейшем инженерном сооружении. А его, оказывается, нет.

И кто за все эту юридическую фикцию, но при этом физический, инженерный и социальный объект - дом - несет ответственность? Авторы реформы и многочисленные комментаторы отвечают – владельцы квартир. Они должны проявить свое “чувство собственности.

Виноваты сами?

В России 73% жилых помещений приходится на многоквартирные дома, в которых в среднем примерно 280 квартир. У нас полно домов, где и 1000 квартир. Хочется спросить, а если в доме 1000 квартир, или даже 100, то, что значит чувство собственности? Ничто. Мы помним фильм «Гараж». Кто там управлял гаражом, и как происходило это управление? А если так управлять лифтом? То, что будет? Может управляющая компания? Но она тоже отвечает перед владельцами квартир, значит, ни перед кем. Скажут - перед общим собранием.

Но вот, как это выглядит на практике, весьма и весьма печальной. Один из развалившихся за недавнее время лифтов был в одном из самых престижных жилищных комплексов Москвы «Алые паруса». Он погубил жительницу этого дома, т.е. его владелицу. Значит ли это, что она сама виновата? И некоторые эксперты примерно так и говорят, «надо, мол, следить за собственностью. Наверное, это можно отнести к черному юмору. Но большинство экспертов-сторонников жилищной реформы, говорят, отвечает ТСЖ. Но это те же 1000 владельцев.

Как в Америке

Нам говорят, что вот в Штатах полно кондоминимумов и они успешно справляются. Они забывают одну маленькую деталь, средняя этажность жилой застройки в США в разы ниже, чем у нас в России, где были времена, когда даже в колхозах строили многоэтажки. Конечно, если у вас в доме 8-10 квартир, и для общего собрания вы можете просто собраться в одной из них, и в этом доме нет сложных инженерных сооружений типа лифта, то, наверное, вы все вместе сможете им управлять. Единственный (!) на всю Америку район многоэтажных многоподъездных домов, наподобие тех, которыми застроены все наши крупные города, был взорван еще в 1974 год, не простояв в городе Сент-Луисе и двадцати лет. У нас именно тогда подобные районы стали строиться с удвоенной силой.

Что касается американских жилых небоскребов и отдельно стоящих домов поменьше, то там как раз ситуация весьма примечательна По некоторым данным, приводимым агентствами недвижимости, наибольшая часть жилья на Манхеттене в Нью-Йорке это кооперативы. Последние разумеется являются юридическими лицами и осуществляют важную функцию владения домом в целом, со всей коммунальной (общей) инфраструктурой. Другие дома являются частной собственностью одного владельца, и квартиры в таких домах арендуются. Наконец, много жилья строит государство, сдавая его затем в социальную аренду - способ, реализовать который у нас в стране на средства от муниципальных выпусков облигаций не раз призывал “Эксперт”.

Что касается кооперативов, то в "нерыночном" СССР это была весьма популярная форма строительства и дальнейшего владения жильем. Для контроля их деятельности при местных органах власти (исполкомах) существовали специальные отделы. Сейчас ее развитие наталкивается на сопротивление. С кооперативом нелзя делать все, что угодно, в отличие от собраний жильцов, которых при желании можно провести одноременно несколько а потом спорить, чье решение правомерно. Таких примеров много. Очень важно, что кооператив создается на стадии строительства и именно является заказчиком дома. В него, как правило, объединяются люди социально близкие. 

Дому - дом

Не случайно, что в Москве ТСЖ, за редким исключением, не функционируют, а многие распущены судами за явной несостоятельностью. Сложилась парадоксальная ситуация реальное управление ЖКХ не совпадает с законным, потому что по закону, т.е. силами жильцов, управлять ЖКХ невозможно. Но в результате за состояние жилищного фонда никто не отвечает. Такая ситуация ведет к его окончательной гибели. Происшествие в «Алых парусах» говорит о том, что уже даже новейшие постройки приходят в негодность. Если ситуация не будет изменена, лет через 10 в стране будет только ветхое и аварийное жилье.

Пока не поздно, надо приводить в соответствие закон и реальность. Жители должны быть освобождены от непосильной ноши – ответственности за дом, которого еще и не существует. Прежде всего, в закон должно быть введено понятие – дом, как целое сложное индустриальное сооружение. Что касается ответственности за его состояние, то есть разные варианты, но, возможно, базовым должен быть тот, при котором эта ответственность возлагается на какой-то из уровней власти, скорее всего муниципальный. Он и должен получить возможность управлять средствами, собираемыми в качестве оплаты за ЖКХ. Муниципальный орган может обращаться и к компаниям-подрядчикам по оказанию услуг. Но отвечать перед жильцами будут в данном случае не эти неуловимые "УК", а сами власти.

Эксперт