Управляющая компания "Уютный дом" проводит массовую кампанию (опять) по расторжению договоров управления и переходу на договора подряда. Причины надуманы и незаконны, людей в многоквартирных домах вводят в заблуждение.
Форму управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут выбрать на своем общем собрании. Проголосовав за непосредственное управление собственники берут на свои плечи обязанность по надлежащему содержанию своего дома. Каждый собственник помещения будет обязан самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку ему коммунальных ресурсов.
Если в многоквартирном доме имеется более 12 квартир, согласно законодательству вы обязаны заключить договор подряда с управляющей организацией на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества (ЖК РФ ст.161 п.9.1). Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Также на неё не будет распространяться постановление правительства № 416, вышедшее в мае этого года и наконец-то недвусмысленно определившее стандарты управления многоквартирными домами. Как следствие, управляющая компания может легко отказаться от выполнения каких-то работ, не будет отвечать за коммунальные услуги. И предусмотренные жилищным кодексом полномочия органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющих компаний так же не распространяются на договор подряда. То есть, если дом в НУ, то жаловаться на нерадивую УК в городскую администрацию бесполезно — там только разведут руками. Однако при этом утверждённые Госстроем правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, нормы энергосбережения и энергоэффективности установленные ФЗ № 261 для вас никто не отменит. Но! Ответственность по статьям 7.22; 9.16 КоАП РФ, административные штрафы за нарушение правил благоустройства будут ложиться уже не УК, а на старшего дома…
Законодатель предполагал, что непосредственное управление будут выбирать только собственники многоквартирных домов, в которых от 2-х до 12 квартир. Они смогут в любой момент собраться на собрание или разделить между собой обязанности по управлению домом.
Поэтому дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не смогут участвовать:
- в государственной программе капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;
- получать финансирование на капитальный ремонт из средств городского бюджета (в Череповце это дворовые территории);
- обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п.1.1 статьи 165 ЖК РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».
При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ). Управляющие организации поэтому и рекомендуют жильцам этот способ управления, что это практически легальный способ скинуть с себя всю ответственность за надлежащее содержание жилого фонда.
Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, им рассказывают, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Опять же управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают за содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.
Существующее законодательство не дает четкого определения условий при заключении такого договора, что развязывает руки подрядчикам и позволяет им составлять договор на обслуживание с учетом их корпоративных интересов. Поэтому собственникам нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обратить особое внимание на приложение к договору, в котором представлен перечень работ необходимых для обслуживания вашего дома, иначе никто не сможет помочь в случае не правильного его составления.
У муниципальной власти мало возможности для контроля над компаниями обслуживающими многоквартирные дома, в которых собственники выбрали НУ. Муниципалитет может проверять управляющую компанию, которая осуществляет управление общедомовым имуществом МКД, но не обслуживающую компанию. Потому что при осуществлении собственниками управления МКД в виде НУ у них нет договора на управление их общей собственности, значит и отсутствует предмет для проверки.
Поэтому-то управляющие компании и стали все чаще агитировать жильцов многоквартирных домов за их переход на непосредственное управление собственниками жилья своим многоквартирным домом (НУ).
Ресурсоснабжающие организации несут потери при транспортировке в многоквартирные дома воды, электроэнергии и тепла. К этим потерям добавляют свою лепту и неплательщики за потребленные коммунальные ресурсы. За все эти потери ответственность несет управляющая компания. Если многоквартирный дом, находящийся в управлении УК, переходит на независимое управление, то УК освобождается от своей обязанности перед ресурсоснабжающими организациями по полной оплате ОДН, переложив их на плечи жильцов дома. Если до перехода на НУ жители оплачивали ОДН по нормативу, то после перехода им придется оплачивать все потери происходящие при транспортировке коммунальных ресурсов и из-за злостных неплательщиков. Жителям старых домов, не имевших капитального ремонта внутридомовых инженерных сетей, требуется с особой осторожностью относиться к предложениям УК о переходе на НУ.
Смена формы управления многоквартирного дома на НУ перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья. С управляющей компании снимается ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества, она отвечает только в рамках договора на обслуживание МКД. Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и ГосЖилИнспекции, исчезают рычаги воздействия на них. Управляющую компанию, заключившую договор на управление МКД, можно проверить на основании ст. 165 ЖК РФ, а если дом управляется НУ, то муниципальные власти проводить проверку не могут, потому что действие этой статьи не распространяется на организации-подрядчики. На подрядные организации не действует закон, требующий раскрытия информации(ПП РФ от 23.09.2010 г. N 731). Как видим, управляющие компании получают огромную выгоду при смене способа управления на НУ в домах обслуживаемых этой УК.
При непосредственном управлении вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений лежит на собственниках помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И самое главное, за эту работу заработную плату платить нельзя. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников. Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.
Опубликовано по просьбе жильцов |
